Прощай, ЖЭК: что изменится в управлении домов

2 Сентября 2015

Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» привнес изменения в управленческую структуру дома, что сулит улучшения жилищно-коммунальных условий, расширяет полномочия совладельцев дома и позволяет самостоятельно контролировать растраты на управление домом.

Теперь владельцы дома в праве самостоятельно решать, кто будет следить за благоустройством подъездов, этажей, придомовых участков – ОСМД (ОСББ) или назначенный управитель – и самостоятельно участвовать в принятии важных решений.

Чем займется ОСМД (ОСББ)?

Общество собственников многоквартирного дома (ОСМД) самостоятельно занимается обслуживанием дома без помощи управителя. Это одна из самых эффективных практик в Украине. Как показывает пусть недолгий, но показательный опыт существования такой формы самоуправления, дома с ОСМД вовремя реставрируют, убирают, лифты здесь безопасны, а в подъезде всегда есть свет.

В соответствии с новыми законами организаторы создания ОСМД должны провести учредительное собрание, на котором из присутствующих 50% владельцев квартир. Только при условии, что 2/3 собравшихся одобрят организацию ОСМД, бывший балансодержатель должен передать обществу всю документацию на здание в течение трех или шести месяцев, если документы были утеряны.

Нюанс: Даже если для создания ОСМД не набралось нужное количество голосов, все еще можно провести письменный опрос собственников квартир, которые не присутствовали на собрании и добрать нужное для принятия решения количество голосов в течение 15 дней.

Преимущество новой схемы заключается в самостоятельном регулировании ОСМД всех жилищно-коммунальных вопросов, контроле над растратами, а также возможности расширить свои полномочия, дополнив статут нужными пунктами. Кроме того, каждый владелец жилой площади в доме имеет влияние на принятие решений.

Кто выбирает руководство дома?

Критике поддается система опроса для создания ОСМД: инициаторы могут запросто подделать подписи владельцев квартир в ходе опроса, а соседи даже ничего не заподозрят, ведь зачастую в домах живут незнакомые люди. Ко всему этому, стоит отметить высокую цену проверки подлинности подписи. В общем здесь, как и во многих других вопросах, много зависит от личной ответственности и честности самих организаторов ОСМД.

Собрание совладельцев предполагает участие жильцов дома в его благоустройстве с помощью управителя. Во время собрания решается необходимость покупки услуг для улучшения жилищно-эксплуатационных условий: ремонтов, реконструкций, реставраций. Так же выбираются подрядчики для выполнения работ. Управление домом и общим имуществом ложится на плечи управителя.

Нюанс: Собрание созывается управителем или группой не менее трех совладельцев. Для принятия решения необходимо, чтобы за него проголосовали собственники квартир, общая площадь которых превышает 75% общей площади помещений. Если один человек владеет квартирами, площадь которых составляет 50% общей площади, тогда решение принимается в соответствии с количеством владельцев, а не с размером имущества.

Управление домом ОСМД. Если владельцы не желают участвовать в  управлении домом, не организовали ОСМД или не успели назначить доверенного управителя, тогда его выбирает местная власть. Срок полномочий такого должностного лица – один год с автоматическим продлением контракта на указанный срок, если совладельцы не отказались от его услуг в письменном виде.

Эту схему нередко критикуют, поскольку назначенный местной властью управитель может не учитывать интересы жильцов при покупке услуг по завышенным тарифам. В худшем случае он может взимать двойной размер платежей, блокировать все попытки жильцов сменить управляющего и перейти на новую схему управления. К тому же, отказаться от услуг управителя можно только через 11 месяцев после назначения.

Закон предполагает, что владельцы дома самостоятельно несут ответственность за его состояние, вид, безопасность и должны сами принимать решения о реконструкции, реставрации или ремонте, выделять средства на техническое переоснащение общего имущества. Собственники квартир обязаны оплачивать коммунальные услуги и работу управителя. Закон принуждает владельцев оплачивать расходы на управление домом пропорционально до части своего имущества, даже если квартира не используется.